Что нужно учесть при заключении и исполнении договора аренды?

Что важно знать арендодателю

Состояние арендованного имущества должно соответствовать договору

Передаваемое арендатору имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Арендатор должен получить возможность пользоваться вещью в соответствии с ее назначением (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

Например, если согласно условиям договора площадь помещения составляет 150 кв. м, а фактически не превышает 120 кв.м, либо земельный участок сдается в аренду под строительство промышленного комплекса, а по документам он относится к землям сельскохозяйственного назначения, то могут возникнуть проблемы.

Если передаваемое арендатору имущество не соответствует его назначению и (или) условиям договора, арендатор не сможет использовать его по этому назначению и, вероятно, откажется платить арендную плату частично или полностью.

Такая ситуация опасна тем, что суд, скорее всего, встанет на сторону арендатора и откажется взыскивать с него возникшую задолженность по арендным платежам. Дело в том, что в этом случае нарушается требование закона о передаче имущества в надлежащем виде, а невозможность пользования арендованным имуществом по независящим от арендатора причинам освобождает последнего от обязанности по уплате арендной платы (см. апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2021 № 33-40280/2021 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.02.2018 № Ф06-10972/2016).

Арендованное имущество нужно передать с документами и принадлежностями

Арендованное имущество следует передавать арендатору вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества и т. д.), если иное не предусмотрено условиями договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Так, например, передача арендатору транспортного средства без свидетельства о его регистрации в органах ГИБДД фактически делает невозможным его эксплуатацию, поскольку наличие регистрационных документов у водителя является обязательным (абз. 3 п. 2.1.1 ПДД РФ).

Если указанные принадлежности и документы не были переданы арендодателю, он не может использовать арендуемое имущество без них в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В этом случае он вправе потребовать предоставить ему недостающие принадлежности и документы или расторгнуть договор аренды и возместить понесенные им убытки (абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ). Если это произойдет, то арендодатель может понести убытки, поскольку в таком случае вносить арендную плату за вещь, которую нельзя использовать, арендатор не должен (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Вместе с тем возможность получить арендную плату все же сохраняется. Как следует из судебной практики, если арендатор фактически пользовался арендованным имуществом в период действия договора без переданных документов, он должен вносить арендную плату (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 № 11АП-13253/2017).

Арендованное имущество должно быть передано вовремя

Сданное в аренду имущество необходимо передать арендатору в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок в договоре не оговорен – в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Понятие разумного срока в гражданском законодательстве не раскрывается, однако на практике под таким сроком подразумевается промежуток времени, не превышающий 5–10 рабочих дней.

Передача имущества обычно оформляется сторонами договора путем подписания акта приема-передачи, который составляется в 2 экземплярах для каждой из сторон.

Если не передать арендатору имущество в указанные сроки, он вправе:

• истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ;
• потребовать возместить ему понесенные несвоевременной передачей имущества убытки;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.07.2014 № А31-7345/2013).

Сдаваемое в аренду имущество не должно иметь недостатков

Передаваемое в аренду имущество не должно иметь иных недостатков, кроме тех, что оговорены в договоре аренды. Если имущество имело недостатки еще до передачи имущества арендатору, но ему об этом сообщено не было, последний может (абз. 1 п. 1 ст. 612 ГК РФ):

• потребовать безвозмездно устранить недостатки;
• потребовать уменьшить арендную плату соразмерно недостаткам;
• потребовать возместить расходы на самостоятельное устранение недостатков;
• удержать сумму расходов, понесенных им на устранение недостатков, предварительно уведомив арендодателя;
• потребовать расторгнуть договор аренды досрочно (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.06.2018 № Ф09-2727/18).

Получив одно из таких требований арендатора (кроме требования о расторжении договора), необходимо (абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ):

• либо устранить обнаруженные недостатки;
• либо заменить имущество с недостатками на аналогичное имущество надлежащего качества.

Если удержанные арендатором средства недостаточны для покрытия причиненных убытков, он может потребовать возмещения недостающей суммы (абз. 7 п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Помимо указанных последствий нужно учитывать, что если арендатор не может использовать арендованное им имущество по назначению из-за имеющихся недостатков, то он освобождается от обязанности вносить за него арендную плату за период, в течение которого отсутствовала возможность им пользоваться.

Исходя из положений п.п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и фактическая невозможность использовать имущество по назначению. Таким недостатком может быть, например, отсутствие доступа и свободного проезда к земельному участку, которое исключает его эксплуатацию. В этом случае суд может взыскать в пользу арендатора убытки в сумме перечисленных в счет арендной платы денежных средств (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.06.2018 № Ф09-2727/18).

В некоторых случаях можно избежать ответственности за обнаруженные в сданном в аренду имуществе недостатки. Это возможно, если (п. 2 ст. 612 ГК РФ):

• арендатор знал о недостатках до заключения договора;
• недостатки оговорены в договоре;
• имущество имеет явные недостатки, которые арендатор не мог не заметить во время осмотра или проверки имущества при его принятии.

Также в судебной практике встречаются решения, из которых следует, что арендатор лишается права на досрочное расторжение договора, если арендодатель устранил недостатки в разумные сроки (постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 № КГ-А40/9494-09-П).

Арендатору нужно сообщить о правах третьих лиц на арендуемое имущество

Третьи лица, не являющиеся стороной договора аренды, могут иметь какие-либо права на арендуемое имущество (например, оно может быть предметом залога или находиться в пользовании третьего лица). Из закона следует, что сдача такого имущества в аренду не влечет изменения или прекращения прав третьих лиц (абз. 1 ст. 613 ГК РФ).

Заключая договор аренды такого имущества, следует сообщить арендатору о наличии прав третьих лиц на арендуемое имущество. Сделать это лучше всего непосредственно в тексте договора аренды, включив в него соответствующий пункт, например: "Арендуемый земельный участок обременен правом залогодержателя (передан кредитной организации в качестве залога по кредитному договору)".

Если этого не сделать, арендатор будет вправе потребовать (абз. 2 ст. 613 ГК РФ):

• уменьшения арендной платы;
• расторжения договора аренды с возмещением понесенных убытков.

Арендная плата не может быть нулевой

Если из условий договора следует, что размер арендной платы равен нулю, то такой договор не является договором аренды, поскольку аренда – это возмездная сделка, суть которой в наличии встречных обязательств (предоставить имущество – с одной стороны, оплатить аренду – с другой). В противном случае существует риск признания такой сделки договором безвозмездного пользования (ссуды) (постановление ФАС Уральского округа от 07.02.2006 № Ф09-99/06-С6).

Если это произойдет, то не получится:

• потребовать от арендатора внесения арендных платежей;
• требовать признания договора незаключенным по причине отсутствия его государственной регистрации, т. к. договор безвозмездного пользования, в отличие от договора аренды, такой регистрации не подлежит.

Арендатор не обязан платить аренду за период до подписания акта приема-передачи

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Это правило применяется и в отношении договора аренды. Положения договора аренды могут быть распространены соглашением его сторон на правоотношения, возникшие до его заключения. Например, это возможно, когда арендатор фактически начал пользоваться арендуемым имуществом еще до заключения договора аренды.

Если акт приема-передачи арендованного имущества, подтверждающий его передачу арендатору, был подписан позднее, чем фактически имущество было передано арендатору, есть риск лишиться части арендной платы за период с даты фактического начала использования имущества до даты подписания акта. Дело в том, что с учетом ст. 614 и 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Вместе с тем следует помнить, что уклонение арендатора от подписания акта приема-передачи арендованного имущества не освобождает его от уплаты арендных платежей (определение Верховного Суда РФ от 24.05.2021 № 310-ЭС21-6090).

Следует согласовать преимущественное право арендатора на заключение нового договора

Арендатор, который исполнял свои обязанности по договору надлежащим образом, по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Для этого арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем намерении (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это правило действует только в том случае, если иное не предусмотрено условиями договора аренды.

Учитывая это, если в договоре аренды не прописано, что у арендатора нет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, нельзя будет сдать имущество в аренду другому арендатору, если прежний арендатор выразит желание арендовать это имущество снова.

Кроме того, если отказать арендатору в заключении договора на новый срок, однако в течение года заключить договор аренды с другим арендатором, прежний арендатор получит право обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по новому договору аренды либо о возмещении убытков в связи с полученным ранее отказом (п.п. 2, 4.4 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, определение Верховного Суда РФ от 22.07.2015 № 304-ЭС15-7724).

Следует также помнить, что факт расторжения договора аренды в одностороннем порядке до истечения срока его действия не лишает арендатора права на преимущественное заключение нового договора аренды (определение Верховного Суда РФ от 18.02.2019 № 302-ЭС18-25127).

Документ, подтверждающий факт передачи имущества арендатору, нужно оформить надлежащим образом

Закон не определяет, какой именно документ подтверждает факт передачи имущества арендатору. Тем не менее рекомендуется упомянуть в договоре такой документ и согласовать порядок его оформления. Как правило, таким документом является акт приема-передачи, в котором указываются характеристики арендованного имущества, находящиеся в нем вещи и оборудование, его состояние и другие характеризующие это имущество сведения. Кроме того, в акте указывается дата передачи имущества и проставляются подписи каждой из сторон договора аренды.

Само по себе неуказание в договоре аренды на документ, подтверждающий передачу имущества арендатору, негативных последствий не несет. Однако отсутствие такого документа впоследствии может быть использовано арендатором в качестве доказательства того, что имущество не было ему передано, как это предусмотрено п. 1 ст. 611 ГК РФ. Это, в свою очередь, даст ему право потребовать взыскания в его пользу авансового платежа или арендной платы по договору, так как суд может счесть эти деньги неосновательным обогащением арендодателя (постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.09.2022 № Ф05-19370/2022).

Как показывает судебная практика, в некоторых случаях, если в договоре не указан конкретный документ, можно доказать факт передачи арендатору имущества при помощи других доказательств (например, счетов-фактур) или доказать факт использования имущества арендатором (постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.07.2020 № Ф05-10072/2020).

Уведомлять арендатора о предстоящем прекращении аренды нужно заранее

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Если на момент окончания срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом и ему не направлялось уведомление о намерении расторгнуть договор, суд может признать право арендатора продолжать пользоваться имуществом на прежних условиях на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ. Учитывая это, рекомендуется заблаговременно оповестить арендатора о своем желании прекратить арендные отношения (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.08.2022 № Ф08-5995/2022). Делать это желательно в письменном виде и таким способом, который впоследствии позволит доказать факт направления уведомления арендатору (например, путем направления ценного письма с описью вложения и уведомлением о его получении адресатом). Наличие таких доказательств лишит арендатора права требовать продления действия договора на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ.

В договор следует включить условие о неустойке на случай нарушения его условий

При прекращении действия договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество (абз. 1 ст. 622 ГК РФ). Если он этого не сделал или вернул имущество несвоевременно, можно потребовать от него внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных несвоевременным возвратом убытков, можно также потребовать их возмещения (абз. 2 ст. 622 ГК РФ). Если договором аренды предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендатором имущества, то убытки с него могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (абз. 3 ст. 622 ГК РФ).

Если в договоре нет условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества, то взыскать ее с арендатора в случае такого нарушения не получится. В такой ситуации с арендатора можно будет взыскать только арендную плату за время фактического пользования имуществом (до дня его возврата), сумму понесенных убытков, а также проценты на основании ст. 395 ГК РФ (законная неустойка).

По ст. 395 ГК РФ взыскиваются проценты, сумма которых зависит от того, сколько именно денег не выплатил арендатор, и от длительности просрочки, которую он допустил. Договорная неустойка может быть существенно больше этой суммы, поэтому в договоре целесообразно прописать соответствующие условие и размер неустойки или порядок расчета. Как следует из ст. 330 ГК РФ, неустойка за просрочку возврата объекта аренды может быть установлена, например, в виде пени за каждый день просрочки или в виде единовременного платежа (штрафа) за нарушение сроков возврата имущества (определение Верховного Суда РФ от 13.10.2020 № 307-ЭС20-14366).

В договоре нужно прописать, кто оплачивает капитальный ремонт имущества

Если не прописать в договоре условие о порядке проведения и финансирования капитального ремонта арендованного помещения, придется выполнять эту обязанность самостоятельно и за свой счет, а в случае ее неисполнения арендатор вправе по своему выбору потребовать (п. 1 ст. 616 ГК РФ):

• уменьшения арендной платы;
• расторжения договора и возмещения убытков.

Это подтверждается судебной практикой (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.01.2020 № Ф02-7329/2019 и Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.02.2017 № Ф01-6162/2016).

Чтобы избежать таких последствий, можно предусмотреть в договоре условие, согласно которому обязанность делать капитальный ремонт лежит на арендаторе. Также следует обговорить и то, кто обязан оплачивать этот ремонт. Эту обязанность можно также возложить на арендатора.

Что важно знать арендатору

Что делать, если в арендованном имуществе обнаружены недостатки

Ответственность за недостатки сдаваемого в аренду имущества лежит на арендодателе вне зависимости от того, знал он об этих недостатках на момент заключения договора или нет (абз. 1 п. 1 ст. 612 ГК РФ). Это касается только тех недостатков, которые возникли до передачи имущества арендатору, а не в процессе эксплуатации (абз. 3 п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Арендодатель не несет ответственности за недостатки арендуемого имущества, если (п. 2 ст. 612 ГК РФ):

• арендатор знал о них при заключении договора (например, недостатки перечислены в тексте договора или прилагаемом к нему документе);
• недостатки имущества очевидны, и арендатор либо знал о них до заключения договора, либо не мог их не обнаружить или должен был обнаружить их при заключении договора и приемке имущества.

Если упомянутые выше условия соблюдены, а выявленные в арендуемом имуществе недостатки не позволяют эксплуатировать его по назначению, можно (абз. 3 п. 1 ст. 612 ГК РФ):

• потребовать устранить недостатки арендуемого имущества;
• потребовать снизить арендную плату соразмерно выявленным недостаткам;
• потребовать возместить расходы на устранение недостатков имущества, а затем, получив от него деньги, устранить их самостоятельно;
• уведомить арендодателя о своем намерении удержать сумму расходов на устранение недостатков имущества, а затем устранить их. Эту информацию лучше направить заказным письмом с уведомлением о вручении, т. к. в случае спора могут понадобиться доказательства того, что информация была направлена. Если удержанная из арендной платы сумма не покрыла расходы на устранение недостатков имущества, можно потребовать от арендодателя возместить непокрытую часть убытков (абз. 7 п. 1 ст. 612 ГК РФ);
• потребовать досрочного расторжения договора аренды (в случае отказа арендодателя, а также при его отказе об удовлетворении требования об уменьшении размера арендной платы можно обратиться в суд, представив доказательства попытки досудебного урегулирования спора) (ч. 5 ст. 4 АПК РФ и п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Можно требовать передачи арендованного имущества

Обязанность арендодателя передать арендатору арендуемое им имущество закреплена в п. 1 ст. 611 ГК РФ. Обычно срок передачи имущества арендатору указывается в договоре. Если этот срок в договоре не указан, имущество должно быть передано в разумные сроки.

Длительность такого срока не регламентирована законодательством, поэтому каждая сторона может опираться на собственное понимание разумности срока.

Если арендодатель не передал арендованное имущество в оговоренный или разумный срок, можно потребовать (п. 3 ст. 611 ГК РФ):

• передать имущество и возместить понесенные в связи с несвоевременной передачей убытки;
• расторгнуть договор аренды и возместить понесенные арендатором убытки.

Указанные требования нужно направить арендодателю любым доступным способом, позволяющим получить доказательства вручения требований адресату (например, почтовым отправлением с уведомлением о вручении), а в случае получения отказа или отсутствия от него ответа необходимо обратиться в суд.

Обратиться сразу в суд с указанными требованиями нельзя. По закону досудебный порядок урегулирования спора обязателен, если заявляется требование о взыскании денежных средств или о расторжении либо изменении условий договора (ч. 5 ст. 4 АПК РФ и п. 2 ст. 452 ГК РФ). Несоблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора является основанием для возврата судом искового заявления (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).

Нарушение договора арендодателем может повлечь его расторжение

Если арендодатель допустил одно из нарушений, перечисленных в законе или в условиях договора аренды, следует потребовать от него:

• устранения этих нарушений (если арендатор заинтересован в дальнейшей аренде);
• расторжения договора. Для этого необходимо соблюсти обязательный досудебный порядок урегулирования спора с арендодателем, обратившись к нему с соответствующим требованием (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если расторгнуть договор в добровольном порядке не удалось, нужно обратиться с соответствующим заявлением в суд.

Потребовать от арендодателя расторгнуть договор аренды можно, если (ст. 620 ГК РФ):

• арендодатель не предоставляет арендуемое имущество в пользование арендатору или препятствует его нормальному использованию в соответствии с назначением или условиями договора;
• в арендуемом имуществе обнаружены недостатки, не позволяющие использовать его, если эти недостатки не были заранее оговорены при заключении договора, не были известны арендатору заранее и их нельзя было обнаружить при проверке или осмотре имущества во время заключения договора;
• арендодатель не осуществляет капитальный ремонт имущества в сроки, предусмотренные договором, или в разумные сроки, если сроки не указаны в договоре;
• имущество оказалось в непригодном для дальнейшего использования состоянии не по вине арендатора или по независящим от него причинам.

Приведенный перечень оснований для расторжения договора аренды не является исчерпывающим. Условиями договора аренды могут быть предусмотрены и дополнительные основания для расторжения договора по инициативе арендатора.

По окончании договора аренды можно заключить его на новый срок

Если условия договора в течение всего срока его действия исполнялись надлежащим образом, можно воспользоваться преимущественным правом перед другими лицами на повторное заключение договора аренды этого же имущества на новый срок (ч. 1 ст. 621 ГК РФ). Для этого до окончания срока действия договора аренды следует направить арендодателю соответствующее уведомление о своем желании. Направить его следует или в сроки, определенные договором аренды, или в разумные сроки, если они не определены договором (абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Условия вновь заключенного в таком порядке договора аренды могут быть изменены по соглашению с арендодателем (абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это касается, среди прочего, и размера арендной платы. Например, она может быть повышена (см. п. 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Если арендодатель откажет в заключении нового договора, но при этом в течение года со дня прекращения договора аренды заключит новый договор с другим лицом, то от него можно потребовать в судебном порядке (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ):

• перевода на себя прав и обязанностей арендатора по заключенному договору и возмещения понесенных в связи с отказом убытков (апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 20.11.2018 № 33-8449/2018);
• только возмещения убытков.

Арендную плату следует вносить в установленные сроки

Если в договоре аренды прописаны сроки внесения арендной платы, то нарушение этих сроков даст арендодателю право потребовать от арендатора внести арендную плату досрочно (т. е. внести предоплату), но не более чем за 2 определенных договором срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ) (апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 20.05.2019 № 33-10150/2019).

Это правило применяется только в том случае, если договором аренды не определены другие права арендодателя в случае нарушения сроков внесения арендной платы.

Если арендная плата не была внесена более 2 раз подряд, арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ) (апелляционное определение Московского городского суда от 12.05.2021 № 33-18131/2021).

Арендную плату следует вносить за периоды, когда имущество фактически не использовалось

Если во время действия договора аренды были периоды, когда арендатор фактически не использовал арендуемое им имущество (не по вине арендодателя), вносить арендную плату необходимо и за такие периоды. Обосновывается это тем, что добровольное неиспользование арендуемого имущества арендатором не является основанием для освобождения от обязанности вносить арендные платежи (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2022 № 11АП-16235/2022 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.12.2020 № Ф07-12275/2020).

Такая ситуация может возникнуть, например, когда арендуемое имущество не используется в связи с вынужденным простоем либо имущество все еще не возвращено арендодателю надлежащим образом (не освобождено от вещей арендатора, не переданы ключи арендодателю, не подписан акт приема-передачи помещения и т. д.), а срок аренды уже истек, т. е. имущество по-прежнему находится во владении арендатора.

Невнесение арендной платы за время, когда имущество было передано, но фактически не использовалось, может стать поводом для взыскания в пользу арендодателя арендной платы за этот период, а также пеней, неустоек и других выплат в рамках договора аренды (постановления Арбитражного суда Московского округа от 14.04.2022 № Ф05-5788/2022 и от 20.02.2020 № Ф05-23949/2019).

Если арендодатель уклонялся от приемки имущества по окончании договора аренды, можно избежать обязанности по внесению платы за период уклонения (см. п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 и определение Верховного Суда РФ от 08.07.2019 № 307-ЭС19-9487).

Использовать арендуемое имущество следует в соответствии с условиями договора или его назначением

Если арендатор использует арендуемое имущество не по назначению, арендодатель может потребовать от него (п. 3 ст. 615 ГК РФ):

• досрочного расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.09.2022 № Ф08-9361/2022);
• возмещения убытков, понесенных работодателем из-за ненадлежащей эксплуатации помещения.

Отказаться от внесения арендной платы при отсутствии акта приема-передачи имущества нельзя

Само по себе несоставление акта приема-передачи арендуемого имущества в данном случае не свидетельствует о неисполнении арендодателем обязанности по передаче имущества. Поскольку имущество фактически поступило во владение и пользование арендатора, арендодатель сможет доказать факт передачи любым документом, из содержания которого следует, что имущество было передано арендатору (постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.07.2020 № Ф05-10072/2020). В этом случае суд может признать отказ арендатора от внесения арендных платежей неправомерным и взыскать с него сумму задолженности, а также пени и штрафы за просрочку арендных платежей.

Арендодатель не всегда обязан возмещать стоимость ремонта

Если условиями договора аренды обязанность по осуществлению капитального ремонта арендуемого имущества возложена на арендатора, требовать от арендодателя возмещения стоимости такого ремонта нельзя. Нельзя и зачесть эти затраты в счет арендных платежей, поскольку в данном случае обязанности нести расходы на ремонт у арендодателя нет. Вместе с тем отсутствуют и основания для взыскания с него стоимости капитального ремонта(постановление ФАС Уральского округа от 29.07.2008 № Ф09-4867/08-С6).

Аналогичное правило применяется и в отношении текущего ремонта арендуемого помещения. Если условиями договора обязанность делать такой ремонт возложена на арендатора, то требовать от арендодателя компенсировать его стоимость или зачесть в счет арендных платежей не следует, т. к. арендодатель делать это не обязан.

В договор аренды следует включить условие о размере арендной платы

Отсутствие в договоре аренды условия о размере арендной платы может привести к тому, что он может быть больше, чем рассчитывал арендатор. В этом случае размер арендной платы может быть определен, например, на основании отчета об определении рыночной величины арендной платы в определенной местности.

Следует установить порядок изменения размера арендной платы

Как показывает практика, практически в любом договоре аренды предусматривается право арендодателя периодически изменять размер арендной платы. Если такое условие есть в договоре, арендатору важно проследить за тем, чтобы договором был установлен лимит, в пределах которого возможно такое повышение, либо способ определения такого лимита. Например, в договоре можно предусмотреть право арендодателя повышать арендную плату не чаще, чем 1 раз в год, но не более, чем на размер годовой инфляции либо на сумму, не превышающую 10 %от текущей ставки арендной платы.

Если договором аренды установлено только право арендодателя поднимать арендную плату, однако лимит, в пределах которого это возможно, не определен, существует риск резкого повышения размера арендной платы. Оспорить такое повышение не получится, вероятность признания его незаконным в судебном порядке также низка, ведь арендодатель действует в рамках условий договора аренды. Отказ же арендатора вносить арендные платежи в повышенном размере может привести к иску от арендодателя и взысканию сумм арендных платежей, а также штрафов и пени в принудительном (судебном) порядке.

Не следует передавать арендуемое имущество третьим лицам без согласия арендодателя

Если передать арендуемое имущество или арендные права третьему лицу без согласия арендодателя, последний получит возможность потребовать досрочного расторжения договора аренды из-за существенного нарушения его условий и правила, установленного п. 2 ст. 615 ГК РФ (постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 № А52-3781/2014).

Кроме того, сделка, совершенная без согласия арендодателя, может быть признана недействительной (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019 № 06АП-5215/2019).

В договоре следует прописать срок направления уведомления об отказе от исполнения договора

Любая из сторон договора аренды вправе расторгнуть его досрочно, предупредив об этом другую сторону (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ):

• не менее чем за 3 месяца до расторжения (при аренде недвижимого имущества);
• не менее чем за 1 месяц до расторжения (при аренде любого другого имущества).

Договором могут быть установлены увеличенные или сокращенные сроки уведомления другой стороны договора о его расторжении. Если не прописать в договоре сроки уведомления контрагента о расторжении договора, будет применяться правило, закрепленное в абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ. Это означает, что отказаться от продолжения аренды помещения, уведомив арендодателя об этом, например, за месяц, будет нельзя. Сделать это нужно будет минимум за 3 месяца, в течение которых арендатору придется вносить арендные платежи за имущество, несмотря на то, что необходимости в его использовании у него уже нет. Отказаться от обязанности по уплате арендных платежей в данном случае не получится, а если это и произойдет, арендодатель вправе взыскать их с арендатора в судебном порядке.